Histoire du métier d’Opérateur Immobilier

A l’origine de la notion de propriété dans notre pays, il n’y eu d’abord que les puissants, les nobles, l’Eglise et quelques institutions qui pouvaient être propriétaires fonciers depuis le Moyen Age; il s’agissait d’un privilège. La Révolution Française a sacralisé la propriété individuelle et il est progressivement devenu plus commun de construire ou posséder sa maison.

Le marchand de biens apparaît lui ponctuellement dans le milieu rural dès le XVIIIe siècle, pour servir d’intermédiaire dans les transactions foncières, facilitant des ventes qui étaient impossibles directement entre voisins rancuniers ou cousins en litige.

Plus tard, des particuliers avertis, parfois des spéculateurs, des entrepreneurs notoires se lancèrent dans l’aventure immobilière d’Haussmann de rebâtir Paris, avec des opérations d’achat pour revendre, ou pour démolir des maisonnettes et reconstruire des immeubles et tracer des nouvelles rues.

(relire la Curée d’E. Zola, avec le personnage central d’Aristide Rougon; inspiré de la vie des frères Pereire)

« Propriétaires » et « rentiers » étaient alors des professions à part entière, déclarées à l’état civil, à forte connotation bourgeoise et paternaliste.

Après la Première et surtout la Seconde guerre mondiale et leurs terribles destructions, il fallut reconstruire la France, et des entrepreneurs privés accompagnèrent les pouvoirs publics dans cette tache, notamment à Paris.

Le terme de « marchand de biens » devint le nom du régime fiscal encadrant le commerce de biens immobiliers, avec une taxation des profits, comme toute autre marchandise, entre l’achat d’un bien (terrain, appartement, immeuble, ensemble immobilier), le développement du projet ou de l’opération, jusqu’à la revente dans un délai relativement court de quelques années, différencié de la détention patrimoniale long terme.

Au fil des décennies, le métier du « marchand de biens », devenu « opérateur » ou « investisseur immobilier », est devenu plus exigeant et complexe, plus financier aussi, avec une forte dimension fiscale et réglementaire. Le soin, la rigueur et la qualité apportés au développement des opérations immobilières se sont fortement accrus nécessitant des professionnels mieux formés et polyvalents.

Le soin, la rigueur et la qualité apportés au développement des opérations immobilières se sont fortement accrus nécessitant des professionnels mieux formés et polyvalents.

L’opérateur, seul ou organisé en équipe(s) désormais, est le chef d’orchestre du processus de valorisation d’un bien immobilier :

  • d’abord son identification, sa négociation et son acquisition,
  • puis sa gestion et sa valorisation par le pilotage des aspects locatifs, urbanistiques, techniques et juridiques, par la réalisation des travaux de rénovation, toujours en relation avec les occupants, les nombreux conseils et hommes de l’art,
  • et jusqu’à la revente du bien, en bloc, ou par appartements après son éventuelle mise en copropriété.

Les enjeux du secteur sont aujourd’hui aussi d’ordre environnementaux, sociaux, sociétaux, chaque ensemble immobilier devient désormais un projet, un lieu de vies, de travail.

L’immeuble, ses qualités intrinsèques et son potentiel, est remis au centre de la stratégie immobilière, conférant plus de sens et de responsabilité à chaque investissement.

La Profession d’Opérateur Immobilier,
encadrée et accompagnée par le SYNAR depuis près de 50 ans

A sa création en 1973, le Syndicat National de la Rénovation (SYNAR) est une association professionnelle qui vise à donner un cadre sérieux et commun aux opérateurs marchands de biens à l’époque où cette profession n’était pas réglementée.

Le SYNAR rassemble vite les principaux acteurs de l’investissement immobilier, parisiens puis nationaux, ceux qui souhaitent se démarquer de la myriade de petits entrepreneurs indépendants qui développaient alors des opérations de qualités très variables.

Les membres du Syndicat sont opérateurs immobiliers et rénovateurs de quartiers entiers de Paris; ils se spécialisent dans les négociations d’évictions avec les occupants bénéficiant du statut de « la loi de 1948 », à une époque où la plupart des immeubles familiaux étaient encore loués sous ce régime locatif de l’après guerre.

Des histoires d’un autre temps d’un métier qui s’apprenait sur le tas; un immeuble pouvait s’acheter en nom propre, sans surface habitable ou sans carrez, sans état locatif sûr, des réflexes de cow-boys, des indications de bouche à bouche, des reventes de promesses de vente, sans fiscalité immobilière ni encadrements réglementaires et juridiques, avec des méthodes de vente innovantes, avant la protection des locataires, avant la croissance financière et la mondialisation, avant les investisseurs étrangers, avant internet pour rechercher un appartement à louer ou à acheter…

Une corporation toute puissante de marchands apparaissait avec les Trente Glorieuses, avec ses trajectoires fulgurantes, ses personnages mythiques et sulfureux, des sommes colossales évoquées, du bon sens et de l’audace, des histoires de vies, d’hommes et de femmes, de leurs immeubles et de ce qui s’y passait.

On entendait des rumeurs de rachat d’une rue entière du XVIe arrondissement par un marchand de biens, tous les immeubles rénovés à l’identique puis revendus à la découpe en centaine voire milliers de lots de copropriété. Entre autres, les quartiers de St Germain des Prés et du Marais (encore bas quartiers parisiens des années 70 et 80) ont été essentiellement réhabilités, restructurés et valorisés lors de cette aventure immobilière.

On parlait alors de belles pierres et de patrimoine, pas encore d’investissements et de rentabilité. Une promesse de vente faisait trois pages et pouvait se revendre dans l’heure avec des simples paiements par chèques.

La plupart des marchands travaillaient dans leur coin, secrets, mobiles, concurrents et associés; l’information n’était pas encore fluide, transparente et accessible à tous, développer un réseau efficace loyal d’apporteurs d’affaires était une clé du succès.

Ensuite venait la capacité à financer une affaire, à cette époque où l’argent était cher et plus difficile à trouver que les opérations intéressantes. Mais l’effet de levier était énorme, et les profits pouvaient l’être aussi.

La crise immobilière du début des années 90, violente et brutale, a brisé cette profession telle qu’elle existait, de nombreuses faillites et banqueroutes, aussi bien bancaires que personnelles, ont marqué la fin de ces années folles avec parfois leurs abus et dérapages.

Le SYNAR a alors sélectionné plus strictement ses membres en mettant l’accent sur des critères professionnels, d’éthique, de réputation et de respectabilité. Les marchands « survivants » à la crise, regroupés dans le Syndicat, établirent les premières chartes de déontologie et de bonnes pratiques qui régulèrent et assainirent la profession.

Ces documents adoptés volontairement par tous les membres visaient à baliser et à encadrer la qualité de la gestion immobilière des opérations et l’améliorer; respect des règles de l’art en termes de travaux, souscription d’assurances, normalisation des rapports avec les occupants, information sur les modes de financement, formation juridique et recours systématique à des conseils qualifiés (plans et mesures par géomètres-experts, architectes DPLG), sécurité des acquéreurs, souscription systématiques d’assurances. Des méthodes, des normes et une réglementation évidente aujourd’hui mais qui ne l’était pas du tout à l’époque.

A la fin des années 1990, l’activité immobilière redevient florissante, la France évolue progressivement en « une nation de propriétaires ».

C’est une renaissance d’un SYNAR restructuré qui devient très actif dans l’organisation de conférences, de débats, engendrant des rencontres et des échanges de plus en plus réguliers entre confrères et avec des invités prestigieux, alimentant la visibilité des membres et leur activité. Des canaux de discussion sont développés avec les pouvoirs publics pour aborder des projets précis de rénovation immobilière et pour porter auprès des fonctionnaires, parlementaires ou ministères des messages sur la libéralisation du secteur de l’immobilier et du logement dans le cadre de l’élaboration des lois immobilières successives.

Début 2000, le SYNAR remarque très tôt l’arrivée de concurrents étrangers, notamment des fonds d’investissement américains, débarquant sur le marché immobilier national pour découper simultanément des dizaines d’immeubles. Ces pratiques industrielles médiatisent négativement la profession et engendrent  un nouveau durcissement du cadre réglementaire.

Prenant la mesure de la mondialisation, le SYNAR ouvre aussi son horizon et emmène plusieurs fois ses membres en voyages d’études à travers l’Europe pour comparer d’autres marchés, d’autres cadres réglementaires, d’autres mentalités, tendances et concepts; à Berlin, en Espagne, au Portugal…

Toujours à la recherche de belles pierres, la plupart des membres en rapporteront plutôt des idées, des modes, des points de vue différents, enrichissants. A cette époque où activité encore très locale et nationale, certains commenceront même à investir à l’international, en Ibérie notamment, et même jusqu’aux Etats Unis après la crise des subprimes.

Ces dernières années, le SYNAR , historique syndicat des « marchands de biens », s’est ouvert à tous les opérateurs immobiliers professionnels, promoteurs-rénovateurs d’immeubles existants, ainsi qu’aux professions directement en lien avec l’investissement et la chaîne de valeur du secteur, promouvant les rencontres et les échanges.

A l’heure d’internet 5G, des réseaux instantanés et de la donnée, l’esprit de corporation n’est plus prépondérant, mais les crises et les succès de chaque décennie ont enrichi l’esprit confraternel et de transmission du SYNAR qui a toujours proposé à la profession un cadre propice à la qualité des échanges et des rencontres.

De nombreux membres poursuivent des carrières entrepreneuriales et professionnelles dans les plus hauts sommets du monde immobilier parisien.

Le SYNAR souhaite aujourd’hui poursuivre, de plus en plus étroitement avec les autres associations de professionnels de l’immobilier (UNIS, FNAIM…), la fédération, l’animation, la formation et l’information de ses membres, aussi pour toujours mieux les représenter et les défendre en restant un interlocuteur privilégié des pouvoirs publics sur les questions d’immobilier et de logement tout en apportant notre propre regard sur ce métier ainsi que notre dynamisme et notre savoir faire.